银行房产抵押贷款额度怎么计算？

　　在当今社会，许多人会通过贷款购买房产，而房产抵押贷款则成为了一种常见的融资方式，银行是如何计算房产抵押贷款的额度呢？本文将详细介绍银行房产抵押贷款额度的计算方法、影响因素及申请流程，帮助读者更好地理解和利用这一金融工具。

　　银行房产抵押贷款额度的计算方法主要基于房产评估值和贷款成数，银行采用以下公式来计算贷款额度：

　　\[ \text{贷款额度}=\text{房产评估值} \times \text{贷款成数} \]

　　1、房产评估值：这是由专业评估机构根据房产的市场价值、位置、面积、房龄等因素综合评定的价格，如果某房产的市场评估价为300万元，银行的贷款成数为70%，那么可贷额度就是210万元（300万×0.7）。

　　2、贷款成数：不同类型的房产抵押率有所不同，商品住宅的抵押率最高可达70%，而写字楼和商铺的抵押率最高可达60%，工业厂房的抵押率则最高为50%，这些成数是根据房产类型和市场流通性来设定的，以确保贷款风险可控。

　　除了房产评估值和贷款成数外，还有多个因素会影响银行对房产抵押贷款额度的审批：

　　1、房龄：房龄越长，房屋的保值性和升值空间越小，评估值也会相应降低，建成20年的房子可能只能获得5折左右的评估价。

　　2、借款人年龄：银行对借款人的年龄有一定要求，通常借款人年龄加上贷款期限不能超过70岁，这是因为银行认为随着年龄的增长，还款能力可能会下降。

　　3、征信记录：个人信用记录也是影响贷款额度的重要因素，良好的征信记录可以提高贷款额度，而不良信用记录则可能导致贷款申请被拒绝或额度降低。

　　4、还款能力：借款人的还款能力是银行考虑的另一个重要因素，银行会通过审核借款人的收入证明、银行流水等资料来评估其还款能力，如果借款人有稳定的收入来源和良好的还款记录，那么获得更高额度的可能性就越大。

　　5、房屋性质与类型：不同性质的房屋（如商品房、公寓、写字楼等）以及不同类型的房产（如普通住宅、别墅等）都会影响贷款额度，商品房和普通住宅的贷款额度相对较高。

　　6、房屋条件：房屋的地理位置、使用面积、装修情况等因素也会影响评估值，位于市中心或交通便利地段的房产评估值会更高；房屋面积越大、装修越好，评估值也会相应增加。

　　了解了银行房产抵押贷款额度的计算方法和影响因素后，我们再来看看具体的申请流程：

　　1、选择贷款机构：首先需要选择一家可靠的贷款机构，大型银行由于资金雄厚、利率较低且安全可靠，是首选对象，但不同银行的贷款政策和要求可能有所不同，因此需要根据自身情况选择合适的银行。

　　2、提交申请材料：选定银行后，需要准备并提交一系列申请材料，这些材料通常包括夫妻双方的身份证、户口本、结婚证（如适用）、房产证、购房合同或个人账户近半年的银行流水对账单等，这些材料用于证明借款人的身份、婚姻状况、房产权属以及还款能力等。

　　3、银行初审：银行收到申请材料后，会对材料进行初步审核，审核内容主要包括借款人的基本信息、房产信息以及还款能力等，如果初审通过，银行会安排下一步的评估工作；如果初审不通过，银行会通知借款人补充材料或拒绝申请。

　　4、房产评估：房产评估是确定贷款额度的关键步骤，银行会委托专业的评估机构对抵押房产进行评估，评估结果将直接影响贷款额度的高低，借款人需要确保房产信息的真实性和准确性。

　　5、签订合同：评估完成后，银行会根据评估结果和借款人的资质确定贷款额度和利率，并通知借款人办理贷款手续和签订合同，合同中会详细约定贷款金额、期限、利率、还款方式等重要事项，借款人在签订合同前应仔细阅读合同条款，确保自己的权益得到保障。

　　6、办理抵押登记：签订合同后，借款人需要按照银行的要求办理抵押登记手续，这通常包括前往当地房管局办理抵押登记手续并取得他项权利证书，只有完成了抵押登记手续，银行才会放款给借款人。

　　整个申请流程大约需要10-15个工作日左右（具体时间因银行而异），在办理过程中，借款人需要保持与银行的良好沟通并积极配合银行的工作安排以确保贷款能够顺利发放。